Il Mutuo

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Il mutuo è un finanziamento a medio e lungo termine erogato da una banca, e che prevede l'iscrizione di una garanzia reale (l'ipoteca) su un bene immobile. Il mutuo è, nella maggior parte dei casi, l'unica possibilità per una famiglia per poter comprare la propria casa (per via dell'elevato prezzo degli immobili in Italia, soprattutto nelle grandi citta' e nelle zone turistiche): poichè il mutuo è un impegno duraturo, è importante scegliere il mutuo in maniera ragionata e razionale. Per questo, dopo aver trovato l'immobile, prima di scegliere tra le molte tipologie di mutui esistenti o labanca con cui chiedere il mutuo, è importante informarsi.
E' fondamentale capire cosa è un mutuo, come funziona il mutuo scelto, quanto costa il tipo di tasso e quanto potrà costare in futuro, se e come possono cambiare le rate del mutuo. Inoltre è molto utile raccogliere i preventivi di mutuo presso piu' banche e società finanziarie, per poter confrontare le condizioni proposte.



Cosa è il mutuo
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro che l'altra si obbliga a restituire successivamente mediante il pagamento delle rate di mutuo, ad intervalli regolari (di solito le rate sono mensili o semestrali).



Il mutuo permette quindi al debitore di ottenere una cospicua somma di denaro, da rimborsare su un periodo di tempo lungo fino a 40 - 50 anni.
La banca, che valuta il reddito e le caratteristiche dei richiedenti il mutuo, ha una importante garanzia a fronte del suo credito: l'ipoteca su un bene immobile, che permette alla banca di vendere l'immobile nel caso in cui il debitore non paghi un certo numero di rate, e di usare la somma ricavata per pagare gli interessi maturati e ottenere il rimborso del debito residuo del mutuo. L'eventuale somma che avanza dalla procedura di vendita dell'immobile all'asta e dalla liquidazione del mutuo resta alla persona che aveva stipulato il mutuo. Nei fatti spesso la somma incassata con la vendita del'imobile (procedura che comunque richiede anche diversi anni) non basta a pagare gli interessi, gli interessi di mora e le penali dovute al mancato pagamento delle rate e all'estinzione del debito residuo.
Oggi i mutui sono proposti sia da banche tradizionali che da società finanziarie. Inoltre anche le agenzie immobiliari, tramite accordi con banche e finanziarie, propongono mutui ai clienti che comprano l'immobile tramite di loro. La maggior concorrenza tra gli intermediari, unita ad una crescita del mercato immobiliare (e quindi più compravendite per importi di denaro mediamente più alti hanno significato un maggior numero di mutui) ha portato ad un miglioramento delle condizioni mediamente applicate (basta pensare che gli spread sui mutui, in 10 anni, sono calati sensibilmente) e alla nascita di una ampia gamma di prodotti, per far fronte meglio alle esigenze della clientela: sono quindi presenti, oltre ai tradizionali mutui tasso fisso e a mutui a tasso variabile, anche mutui a tasso variabile con cap, mutui a rata costante e mutui a rata crescente.



Le fasi del mutuo
Il processo di scelta ed erogazione del mutuo prevede diverse fasi:
- scelta del mutuo e della banca a cui chiedere il mutuo. Di norma, una volta individuato l'importo necessario e l'import oche si può pagare mensilmente senza affanni, si cerca di capire il tipo di calcolo del tasso di interesse preferito (tasso fisso VS tasso variabile) e, solo a questo punto, si sceglie la banca, per un mutuo di un certo importo, con una certa durata e con un certo tipo di tasso di interesse, offre le condizioni migliori, misurate da spread e Taeg;
- domanda di mutuo , cioè la richiesta formale di mutuo alla banca. Questa fase prevede anche la raccolta della documentazione a supporto della richiesta di mutuo, come la documentazione di reddito e la documentazione relativa all'immobile, oltre che alla perizia sul valore del bene;
- valutazione della domanda di mutuo, da parte della banca, tramite tecniche di scoring automatico via computer. Le principali determinanti sono l'assenza di protesi passati e il regolare pagamento di altri prestiti, l'importo del mutuo rispetto al valore dell'immobile dato per l'ipoteca, il rapporto tra rata mensile del mutuo e reddito netto dei richiedenti e l'età dei richiedenti (da unire alla durata del mutuo, per capire a che età i richiedenti finiranno di pagare il mutuo);
- lavorazione del mutuo, fatta dalla banca. Prevede il controllo della documentazione, la preparazione della minuta del contratto di mutuo in collaborazione con il notaio e la fissazione della data per la stipula del mutuo;
- stipula del mutuo, cioè il giorno in cui rappresentante della banca e richiedente il mutuo firmano il contratto di mutuo in presenza del notaio, che poi provvederà a registrare il contratto presso gli uffici pubblici competenti;
- erogazione del mutuo, una volta che l'ipoteca è stata iscritta nel registro degli atti notori da parte del notaio e dopo che sono trascorsi almeno 7 giorni lavorativi dalla registrazione, il mutuo può essere erogato e la somma può esser resa disponibile al debitore

Altre alternative al mutuo
Un provvedimento recente del governo autorizza banche e società di intermediazione (autorizzate dal Testo Unico sulla Finanza) ad erogare mutui fino al 50% del valore dell'immobile a persone fisiche sopra i 65 anni senza obbligo di pagamento nè di capitale nè degli interessi capitalizzati annualmente. L'onere è lasciato agli eredi, pena la perdita dell'immobile oggetto di ipoteca. Nessuna iniziativa simile è prevista per giovani coppie.

I mutui proposti da alcune banche italiane:
- mutui BNL
- mutui UBI Banca
- Mutui Woolwich di Banca Woolwich
- Mutui Credem
- Mutui Unicredit e Banca per la Casa
- Mutui Antonveneta di Banca Antonveneta