Mutuo: Info sul mutuo

Definizione di mutuo
I mutui sono un finanziamento erogato da una banca o da una società finanziaria, di importo rilevante e con durata a medio e lungo termine, finalizzati all'acquisto o alla restituzione di un immobile. Il mutuo è garantito da una garanzia reale, l'ipoteca su un immobile. La garanzia reale fa si che in caso di insolvenza del debitore (il debitore è insolvente quando non paga in maniera ripetuta le rate) il creditore possa rifarsi del suo credito in maniera privilegiata sul bene dato in garanzia.



Perchè fare un mutuo
Comprare una casa è un impegno finanziario notevole, e sono poche le famiglie o i soggetti che hanno a disposizione tutta la somma necessaria. Per coprire la differenza si ricorre quindi ad un finanziamento.



I vantaggi sono per tutte le parti in causa:
1) la banca eroga un finanziamento garantito da un bene reale su cui può rivalersi in caso di insolvenza del debitore
2) il debitore riesce ad ottenere il finanziamento e a comprare un bene immobile altrimenti non acquistabile. Il rimborso nel tempo con rate programmate facilita la pianificazione del rimborso.

I costi di un mutuo
I costi del mutuo sono composti da diverse voci:
a) tasso passivo pagato, che può essere tasso fisso, tasso variabile o altro tipo di tasso. Il suo ammontare dipende dal tasso di mercato di partenza (tasso IRS o tasso Euribor), dal meccanismo di indicizzazione e dall'ammontare dello spread applicato
b) spese di istruttoria del mutuo. Di solito sono espresse in percentuale del valore del mutuo, con un importo minimo ed un importo massimo. Nel complesso incidono poco sul costo complessivo del mutuo
c) imposta sostitutiva. Lo Stato applica un'imposta sull'importo del mutuo. Tale imposta è pari allo 0,25% per i mutui prima casa e al 2% per i mutui non prima casa
d) spese per la perizia dell'immobile: di solito, per accertare il valore dell'immobile, la banca esige una perizia effettuata da un suo tecnico di fiducia. La perizia del tecnico di fiducia della banca è prudenziale, quindi tende a essere inferiore alle perizie di parte del Cliente. Il Cliente paga la perizia del tecnico di fiducia della banca secondo tariffe prefissate, di solito non molto onerose, in quanto un tecnico ha interesse a lavorare con un istituto bancario per la mole di lavoro che questo genera (e quindi guadagna "sulla quantità")
e) spese del notaio per la stipula del mutuo
f) costo dell'assicurazione scoppio e incendio dell'immobile. Sul bene dato in ipoteca, la banca obbliga il Cliente a stipulare una polizza d'assicurazione contro scoppio e incendio, per tutelarsi. Di solito la polizza viene sottoscritta con la compagnia assicurativa della banca stessa. I costi sono di norma modesti e pagati una tantum al momento dell'erogazione del mutuo.
g) penali in caso di estinzione anticipata del mutuo, prima della scadenza. Per i mutu istipulati dal 2007 in avanti la legge italiana vieta l'applicazione di penali per estinzione anticipata. Le penali per i mutui stipulati prima son ostate sensibilmente ridotte grazie ad un accordo tra ABI e associazioni dei consumatori
h) assicurazione facoltativa contro la morte sui contraenti del mutuo. Tale assicurazione, facoltativa per il Cliente, fa si che in caso di morte del debitore la compagnia assicurativa provveda al rimborso del debito residuo e all'estinzione del mutuo. Molto utile se il mutuo è cointestato (es. marito e moglie) ed entrambi lavorano e partecipano con il loro reddito al pagamento delle rate, perchè se uno dei due muore, l'latro si troverebbe in grave difficoltà a dover pagare da solo/da sola la rata. Di norma il premio tende da un lato a calare nel tempo, perchè con il passare degli anni si riduce il debito residuo assicurato, dall'altro ad aumentare perchè andando avanti negli ani la percentuale di morte cresce
i) costi del RID: in caso di addebito automatico sul conto corrente alcune banche percepiscono una commissioni sui RID (come per le bollette canalizzate sul conto corrente), di entità modesta

Scelta del mutuo
Una volta raccolti i preventivi delle varie banche si arriva al momento della scelta del mutuo. Come prima cosa bisogna capire che tipo di rischio il mutuatario è disposto a correre. Con il mutuo a tasso fisso le rate iniziali tendono a essere più alte che nel mutuo a tasso variabile, ma si ha la certezza del tasso applicato e dall'ammontare della rata. Nel mutuo a tasso variabile il tasso applicato varia in funzioni delle variazioni dell'euribor, e quindi varia anche l'ammontare della rata: il mutuo a tasso variabile è quindi più conveniente all'inizio, ma espone il debitore al rischio di variazione tassi, e tale rischio cresce al crescere della durata del mutuo. Forme intermedie come il mutuo affitto o il mutuo a tasso variabile con il cap diluiscono i rischi del mutuo a tasso variabile puro.
Una volta identificati la durata del mutuo, l'importo e il tipo di tasso desiderato, il criterio da utilizzare è quello della convenienza: il mutuo con l'ISC più basso è il mutuo migliore.

Domanda di mutuo
Dopo aver trovato con che banca fare il mutuo (e di che importo, durata, tipo di tasso e condizioni) si passa alla domanda di mutuo. La domanda o richiesta di mutuo è l'atto scritto con cui l'aspirante mutuatario chiede alla banca di valutare una richiesta di mutuo.
La richiesta di mutuo si fa su modulo della banca, in forma scritta, e include una serie di informazioni anagrafiche, informazioni sul reddito, informazioni sociali e relative all'immobile su cui si farà l'ipoteca. Viene firmata dal o dai richiedenti e stampata in doppia copia: la prima è per la banca, la seconda per i richiedenti il mutuo.
Allegata alla richiesta di mutuo viene inserita la documentazione di reddito, anagrafica e la documentazione dell'immobile. A questo punto la banca ha tutti gli elementi per valutare la richiesta di mutuo.
Compila qui la richiesta di mutuo online.

Valutazione della domanda di mutuo
La valutazione della domanda di mutuo oggi avviene in modo automatico. Quindi dalla filiale i dati del mutuo e dei richiedenti sono inseriti in un motore decisionale (un programma software usato dalle banche) che dà l'esito. La decisione se erogare o meno il mutuo viene quindi presa in maniera automatizzata, uguale in tutte le filiali di una banca. Il motore decisionale valuta diversi elementi, con particolare attenzione all'assenza di protesti e pregiudizievoli e al rapporto tra rata del mutuo e reddito netto dei richiedenti. In caso di risposta negativa, il direttore di filiale ha un minimo di autonomia per modificare la decisione ed erogare il mutuo (solo a date condizioni).

Lavorazione del mutuo
Se la domanda di mutuo è stata ammessa, inizia la lavorazione del mutuo, con le ultime verifiche formali e la redazione della minuta del contratto di mutuo ad opera del notaio. Viene inoltre fissato l'appuntamento con il notaio per la stipula del mutuo. Se si tratta di mutuo per acquisto di abitazione, si fissa un unico appuntamento sia per la compravendita che per il mutuo, presso lo studio del notaio o presso la filiale della banca erogante.

Stipula del mutuo
Si arriva così al giorno della stipula del mutuo, presso il notaio o la banca. Il notaio legge il contratto di mutuo (che riporta le condizioni che saranno applicate e include il piano di ammortamento) e le parti firmano. Questo però non basta per avere l'erogazione del mutuo.

Iscrizione dell'ipoteca e erogazione del mutuo
Dopo la stipula (magari nei giorni successivi) il notaio di reca alla Conservatoria per iscrivere l'ipoteca a favore della banca sul bene immobile oggetto di mutuo. Dopo l'iscrizione dell'ipoteca bisogna attendere sette giorni affinchè l'ipoteca si consolidi e abbia valore legale verso terzi.
Solo dopo il consolidamento dell'ipoteca la banca erogherà il denaro del mutuo.

Link utili
Mutui da banche
Mutuo fondiario
Mutuo affitto
Estinzione mutuo e cancellazione ipoteca