Procedura di erogazione del mutuo
Il contratto di mutuo presenta una fase di passaggi abbastanza articolati. Le procedure tendono ad essere simili tra i diversi intermediari finanziari che propongono mutui:
1) Apertura dell'istruttoria di mutuo:
l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente, reddito, altri prestiti in essere) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale). Quindi il richiedente il mutuo, per avviare la pratica, deve presentare sia la documentazione tecnica che la documentazione reddituale.
2) Perizia ed altri accertamenti:
l'immobile presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante (cioè della banca), il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore tramite una perizia; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto (ad esempio condoni non ancora ultimati, ipoteche già iscritte da altre banche,ecc).
3) Chiusura dell'istruttoria:
l'istruttoria, una volta che la documentazione è stata raccolta, prevede la valutazione dell'ammissibilità del mutuo e si conclude con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione del mutuo; in questo caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.
4) Atto di mutuo:
con l'atto di mutuo il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).
Di norma la banca non rende disponibile la somma la stessa giornata della stipula del mutuo, ma aspetta che il notaio iscriva l'ipoteca presso i pubblici registri e che, trascorsi 8 giorni dalla trascrizione, l'ipoteca di consolidi (cioè diventi opponibile a eventuali terzi creditore del mutuatario). Solo dopo il consolidamento dell'ipoteca la banca rende effettivamente disponibile la somma con l'erogazione del mutuo.
Per questo motivo in caso di stipula contestuale di compravendita dell'immobile e di mutuo, il mutuatario acquirente dell'immobile dà alla banca erogante una disposizione irrevocabile di bonifico, cioè l'ordine non revocabile di effettuare, appena il mutuo sarà erogato, un bonifico a favore del venditore per la somma della compravendita. Di norma, passano circa 15 giorni tra la data di stipula del mutuo e la data di effettiva erogazione.
Nel caso in cui il venditore voglia ricevere la somma della compravendita la mattina stessa della stipula della compravendita e del mutuo la banca che erogherà il mutuo di solito mette a disposizione del mutuatario un prefinanziamento, che si estinguerà con l'effettiva erogazione del mutuo.